2020年新冠疫情暴发后，疫情防控常态化。受疫情影响，有的企业停工停产，有的企业即使能够营业，收入也大幅下降。如何降低经营成本，帮助中小企业度过难关？实际上国家已经发布了房租减免政策，但很多企业并不熟悉政策具体内容，在承租房屋时，如果遇到房主拒绝减免房租，并不知道如何维权，无法享受政策优惠。

近半年来，本团队接到多起相关咨询，并办理了多起相关案件。为此，笔者对北京市疫情期间房屋租金减免政策进行梳理，并结合自身的办案经验，形成本实务指南，旨在帮助企业切实享受国家减免租金政策，共度疫情难关。

一、北京市有关租金减免的规定

1.《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号，下称“7号文”）。该文件发布于2020年2月5日，减免对象为承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动的中小微企业，减免条件为按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员，减免范围是免收2月份房租（笔者注：指2020年2月份的房租）。

2.《北京市人民政府办公厅印发关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施的通知》（京政办发〔2022〕14号，下称“14号文”）。该文件发布于2022年4月22日，减免对象为承租京内国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户，减免范围是3个月房屋租金（笔者注：2022年度），其中对于承租被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金（笔者注：2022年度）。

3.《北京市人民政府关于印发北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案的通知》（京政发〔2022〕23号，下称“23号文”）。该文件发布于2022年6月2日，减免对象为承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户，减免范围是3个月房屋租金（笔者注：2022年度内），其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金（笔者注：2022年度内）。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50％给予补贴，其中市级承担20％、区级承担30％。

前述三个文件中，2020年7号文是2020年发布的针对该年度租金减免的文件；2022年的14号文与23号文，均为北京市2022年度的租金减免政策，相比14号文，23号文更加细化，还增加了对非国有房屋的科技型孵化器为承租人减免房租后的具体补贴。

二、租金减免的具体优惠

根据前述规定，对于符合条件的主体，2022年度的租金优惠为：2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，减免2022年6个月租金，其他地区减免3个月租金，承租方2022年内实际租期不满一年的，根据实际租期按比例享受减免。

经与朝阳区国资委咨询，同一年的文件之间不可累加适用，当年减免政策未及时申请减免的，过后不可以再申请减免。根据该原则，就2020年度而言，如果在当年度未向出租人申请减免，则不再享有减免权利；如果已经申请，但出租人不予减免，我们认为不影响通过诉讼方式主张减免的权利，但应承担在当年已经申请减免的举证责任。就2022年度而言，符合条件的小微企业和个体工商户可以依据14号文和23号文规定申请享受租金减免，如果申请减免租金出现障碍，可以通过诉讼方式主张权利。

三、2022年度享受减免租金的条件

1.主体条件

14号文和23号文规定的主体条件是“在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户”，即应为满足如下之一条件的主体：

在京注册/在京纳税+主营业务为服务业+小微企业；

在京注册/在京纳税+主营业务为服务业+个体工商户。

其中，关于服务业的认定，根据《北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》（京国资发〔2022〕5号，下称“5号文”）的规定，应对依据国家统计局《2017年国民经济行业分类》(GB/T 4754—2017)及《关于修订<三次产业划分规定(2012)>的通知》(国统设管函〔2018〕74号)进行认定。

关于小微企业的认定，根据5号文的规定，小微企业的范围可参考国家市场监督管理总局官方网站小微企业名录查询模块，或由承租方提供符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300号)、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》(银发〔2015〕309号)划型标准的证明材料予以认定。根据不同行业，该通知从员工人数和营业额两方面对企业规模进行了划分。以零售业为例，从业人员300人以下或营业收入20000万元以下的为中小微型企业,其中，从业人员10人及以上，且营业收入100万元及以上的为小型企业；从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

2.租用房屋应为国有房屋

14号文和23号文要求的承租房屋为“国有房屋”。根据5号文规定，国有房屋指北京市级各级机关事业单位和国有企业(包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业)所有或管理的房屋。

根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部32号令)第四条规定，国有及国有控股企业、国有实际控制企业具体包括：

政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；

前述第（1）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；

前述第（1）（2）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；

政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

由于14号文和23号文为北京市政府层级文件，其仅约束北京市级的“国有房屋”。对于中央政府、军队或者中央企业（含各级子公司）在京的房屋，承租人可根据国家发改委等八部委2020年5月9日出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）第二条第（二）款“中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策”的规定，向出租人主张租金减免的权利，但政策具体执行情况不属于北京市政府国资监管部门的监管范围。

对于非国有房屋的承租人，14号文规定对承租非国有房屋且无法获得租金减免的服务业小微企业和个体工商户，各区可结合实际给予适当帮扶。23号文又增加了对非国有房屋的科技型孵化器为承租人减免房租后的具体补贴。值得注意的是，相比之前的政策，14号文不再要求租赁房屋必须用于经营，也不再要求承租人企业经营困难。

四、减免方式

符合减免条件的承租方可向出租方提出减免申请，提供相关证明材料。租赁双方通过协商一致可采取退还、免收、按照减免标准采取免费延长合同租期等方式实施。一般而言：

1. 承租方尚未支付租金的，出租方可直接予以免收。

2. 承租方已支付租金的，出租方可从合同期内尚未支付的租金中抵扣;尚未支付部分不足以抵扣或承租方要求退还的，可由出租方直接退还。

3. 经双方协商一致，出租方也可按照减免标准采取免费延长合同租期等方式实施减免。

五、关于减免房租政策的几个实务问题

1.房屋转租，转租方、最终承租人能否均享受房租减免政策

14号文明确要求“确保免租措施惠及最终承租经营人”，23号文明确要求“市国资委、各区分别组建房租减免工作专班，公告联系方式，协调督查政策落实，确保免租措施惠及最终承租经营人”，因此，确定是否予以减免应当以最终承租人为准，无论转租方是否符合减免条件，只要最终承租人符合，出租方依然要给予最终承租人减免，而转租方只有在符合减免条件时才能享受相应的减免。根据5号文的规定，转租房屋的承租人减免租金的方法如下：

（1）转租方为本市机关事业单位和国有企业的，由出租方、转租方分别按照租赁合同约定的租金标准为转租方、最终承租方减免租金；

（2）转租方为非上述国有单位的，国有房屋出租单位应当按标准为转租方减免租金，并通过与转租方、最终承租方共同签订减免协议等方式要求转租方将所减免租金全部减免至最终承租经营的小微企业，并倡导转租方合理分担减免额度。

2.非国有房屋的承租人能否享受租金减免

（1）租用集体企业房屋

14号文提到“集体企业可参照执行”，23号文提到“本市集体企业由各区结合实际情况参照执行”，14号文和23号文对集体企业是否减免租金均未做强制要求，是否参照14号文和23号文执行，由集体企业自行决定。

（2）租用其他企业房屋

14号文提到“对承租非国有房屋且无法获得租金减免的服务业小微企业和个体工商户，各区可结合实际给予适当帮扶”，14号文对其他企业并无强制性要求。23号文提到“鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴”，可见，23号文鼓励其他企业减免房租。笔者查询到北京市财政局下发的《关于加快落实承租非国有房屋科技型孵化器房租减免补贴政策的通知》，减免对象为在京注册或在京纳税、承租本市非国有房屋、已为注册在孵化器内且实际租用孵化场地的中小微企业和个体工商户减免2022年内房租的科技型孵化器，补贴标准为孵化场地位于2022年北京市被列为疫情中高风险地区所在区的孵化器，根据孵化器与每个承租方签订的房租减免协议所约定的减免时长和金额，按照实际减免的不超过6个月（含）的房屋租金，给予孵化器50%补贴；其他区孵化器按照实际减免的不超过3个月（含）的房屋租金，给予孵化器50%补贴。

3.如何判断承租房屋位于“被列为疫情中高风险地区所在区”

23号文规定“对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金”。5号文规定“2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，根据房屋租赁合同约定的租金标准减免2022年6个月租金；其他地区减免3个月租金。减免工作应在上半年基本完成；本《通知》发布后新增中高风险地区需要补充减免至6个月的，自列为中高风险地区起2个月内完成。”

以北京市东城区为例，《东城区国资委系统企业减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金操作指引》中明确“后续中高风险地区调整情况以‘国务院客户端小程序’公布为准”。

可见，承租人在申请房租减免时，应及时关注承租房屋是否属于新增的中高风险地区。

六、未能享受减免房租的维权途径

如果出租人不按照国家政策要求减免租金，承租人可以向国有企业所属的国资委投诉，投诉无果的，可以向人民法院起诉。最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（下称“《指导意见二》”）第6条专门就这一问题进行了规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，北京法院已有依照过往政策成功予以减免的案例。对于承租非国有房屋的承租人，也并非必须按照原合同继续执行，根据《指导意见二》第6条的规定，如承租人受疫情影响较大，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，法院可以引导当事人调解，调解不成的，法院可根据实际情况，依照公平原则变更合同。在(2021)京0105民初18523号北京诚信兴业资产管理有限公司与北京新影联影业有限责任公司租赁合同纠纷中，法院考虑到疫情影响的长期性，疫情短期爆发的突然性，结合院线的商业特点，从平衡双方当事人利益，保障合同稳定性、促进复工复产的角度出发，依照公平原则将应付的660万元租金调减为364万元，并且调减了违约金标准。

疫情之下，共克时艰。希望笔者对房租减免政策的整理及解读能给承租人带来一些帮助。

作者简介

庞珊珊

北京德和衡律师事务所高级联席合伙人

庞珊珊律师，中国人民大学法律硕士，具有16年法律从业经验，其中，10年律师从业经验、律师团队管理经验，6年互联网公司法务总监、上市公司法务总监管理经验。服务于北京市消防救援总队、北京市烟草专卖局（中国烟草总公司北京市公司）、中钢集团、军事频道、中国建设银行、杭州银行、中信信托、中融信托、国家开发银行、桂林大宇集团、经纬纺机、廊坊城投公司、美国斯伦贝谢石油公司、法国索迪斯公司、雅戈尔公司、德鲁克商学院、华胜天成、快道公司等大型机构。

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卢春阳

北京德和衡律师事务所高级联席合伙人

卢春阳律师，18年法律从业经验，擅长商事领域诉讼。服务的客户包括中国华融、中国长城、招商平安资产、国家开发银行、农业发展银行、华融信托、中信信托、华鑫信托、杭州工商信托、长城信托、北京信托、长城租赁、中鑫租赁等多家央企金融机构，为多家国企提供特殊资产全流程法律服务、资管产品（包括信托、保险、资产管理计划、ABS、债券、银行间市场金融产品、私募基金等）非诉法律服务。

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北京德和衡律师事务所律师助理

王廉祥，具有在民商事诉讼、资本市场以及破产重整领域的经验，专注于投融资及不良资产处置领域法律事务，并擅长其他公司法律事务，曾服务过北京烟草总公司、北京市消防救援总队、招商银行、交通银行、桂林大宇客车、经纬纺织机械等诸多大型机构类客户。

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